18 Juin 2019

L’immobilier devient mobile et durable !

De nombreux grands projets immobiliers voient le jour dans le grand Montréal. Loin d’être des constructions à vocation unique comme ce fut trop souvent le cas par le passé, l’immobilier rime maintenant de plus en plus avec mobilité, mixité et développement durable. Analyse d’un phénomène en forte croissance avec Andrée De Serres, professeure au Département de stratégie, responsabilité sociale et environnementale et titulaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier

Attardons-nous tout d’abord sur l’étymologie du mot immobilier. Le mot immobilier vient de la racine latine « im-mobilis », soit immobile en français. Est qualifié d’immobilier un bien ou objet qui ne peut être déplacé. Associer immobilier et mobilité paraît donc totalement paradoxal, mais en réalité, pas tant que ça…

Les 2 tendances de l’immobilier 

En matière d’innovations et de nouvelles technologies dans l’immobilier, Andrée De Serres identifie deux grandes tendances : le bâtiment durable et le bâtiment intelligent. 

« Le bâtiment durable, ou bâtiment vert, est souvent identifié à des mesures d’amélioration de la performance écoénergétique et environnementale des immeubles. On pense par exemple au choix de matériaux, du système de chauffage, ventilation et conditionnement d’air et à leur performance pour réduire le coût de l’énergie et diminuer nos gaz à effet de serre. On pense aussi à leurs impacts sur le confort des clients ». La professeure distingue deux types de propriétaires d’immeuble : des propriétaires occupants, comme nous le sommes à l’UQAM, et des propriétaires investisseurs qui louent leurs espaces à un locataire. « Nos recherches s’intéressent au bien-être de ces deux types d’usagers. »

Le bâtiment intelligent va de pair avec le bâtiment durable, « le bâtiment intelligent est associé à l’exploitation de systèmes domotiques ou immotiques, permettant de contrôler et surveiller les fonctions essentielles de la gestion d’un immeuble : sécurité, chauffage, ventilation, qualité de l’air, occupation des espaces, etc. Les données sont recueillies à chaque phase du cycle de vie du bâtiment : conception, construction, exploitation et déconstruction. On peut se mettre à rêver aujourd’hui d’avatar numérique des bâtiments et de gestion intégrée des données de toutes les phases du cycle de vie des bâtiments. 

Mais ce n’est pas tout. Du même coup, on ne se contente plus d’une excellente gestion technique d’un bâtiment. Les moyens technologiques et la gestion de données procurent les moyens d’innover en valorisant des dimensions intangibles: on voit poindre de nouveaux modèles d’affaires combinant optimisation en continu, flexibilité et adaptabilité des locaux. Cela répond aux nouvelles attentes d’usagers en quête d’espaces de travail en co-working sans avoir à s’engager dans un long bail (par exemple, le modèle WeWork) ou en quête de nouvelle expérience touristique hors du réseau hôtelier traditionnel (par exemple, le modèle AirB&B). 

Mobilité rime avec mixité

Dans les grands immeubles, la tendance actuelle est de multiplier les types d’usage. On parle ici de mixité. Cela consiste à intégrer, dans un immeuble à habitations, des commerces, un hôtel, une garderie, etc. « On multiplie donc les usages et cela donne un double bénéfice : les investisseurs diminuent leurs risques financiers (si des commerces ne fonctionnent pas, les rentrées financières seront quand même assurées en partie par les logements…) et les résidents profitent d’une diversité de services qui permet de créer une communauté » analyse A. De Serres. 

« On tente de répéter cela également dans les quartiers. Comment intégrer la mixité d’un quartier pour améliorer la qualité de vie et réduire les déplacements de ses habitants. Cela peut se traduire très simplement : une école et une garderie à proximité pour éviter aux parents de prendre une voiture matin et soir. Pour améliorer la mobilité d’un quartier et le transformer en quartier complet, il faut donc travailler sur l’aménagement. Par exemple, s’il est à vocation résidentielle, il faudrait intégrer la construction d’immeubles pouvant accueillir des entreprises et des commerces à proximité pour éviter des déplacements trop longs et les problèmes qui peuvent en découler ». 

« On aborde cette mobilité notamment dans le cadre des travaux qui viennent d’être menés en collaboration avec Movin’On et Michelin. Ensemble, on a travaillé sur l’immobilier durable et la mobilité. On construit un baromètre sur la mobilité et la mixité d’un quartier : il faut prendre en compte les caractéristiques du quartier, les usages qui y sont permis, les moyens de transport et de mobilité. On désire un quartier de plus en plus complet et compact, doté des services nécessaires pour les gens qui veulent y vivre, y travailler, avoir accès aux soins et services de base et s’éduquer ». 

Et les vieux bâtiments ?

Une question se pose néanmoins : comment rendre les bâtiments déjà construits durables et intelligents ? « Le problème avec les bâtiments existants, c’est qu’ils sont existants ! » explique-t-elle en plaisantant. « Il faut composer avec ce qui a été fait. Il y a de nombreuses améliorations qui peuvent être apportées à un bâtiment âgé. Il faut choisir les projets en prenant en considération leurs retombées en termes de cycle de vie et de période de retour sur investissement. Il faut apprendre de plus à valoriser les retombées intangibles de ces projets en termes d’attractivité, de positionnement, pouvant être conférées par la reconnaissance de prix et l’obtention des certifications de bâtiment durable ».

Des projets innovants à Montréal 

Étonnamment la deuxième ville la plus peuplée du Canada abonde de terrains vacants. « Le centre-ville de Montréal regorgeait de parcelles vides depuis quelques décennies. Cela s’expliquait les impacts de la vocation unique de certains quartiers : dans le centre-ville, on construirait surtout des tours à bureaux. Quand l’activité économique connaissait des ralentissements, tout le secteur en souffrait.  Depuis quelques années, on veut plus de mixité : on ajoute aux tours à bureaux, des restaurants, des commerces des hôtels ainsi que des tours à condos ou à appartements. On complète les dimensions manquantes pour en faire un quartier complet et une ville plus dynamique. Les promoteurs immobiliers investissent non seulement dans un immeuble, mais aussi dans une ville ».

À ce titre, Andrée De Serres relève deux projets particulièrement innovants qui verront bientôt le jour à Montréal. « Le projet Humaniti : ce sera un édifice extraordinaire au niveau architecture et au niveau de la communauté verticale intelligente et connectée qu’on veut y créer. Il y aura des appartements, des condos, un hôtel, des bureaux, des commerces. Le toit de l’un servira de jardin à l’autre et ceci en plein centre-ville. La mobilité en tant que service y sera encouragée avec les transports en commun et la voiture partagée. Le second projet est le Projet Nouveau Centre, la revitalisation de l’Esplanade de la Place Ville Marie à l’initiative d’Ivanhoé Cambridge, visant à dynamiser la vie des occupants du secteur. Parmi les différentes interventions, une grande foire alimentaire y sera aménagée. Été comme hiver, on pourra se balader à l’intérieur comme à l’extérieur de l’Esplanade PVM, qui se prolongera sur l’avenue McGill, laquelle deviendra probablement piétonne. C’est un projet audacieux qui transformera les espaces communs intérieurs et extérieurs et la vie des résidents, commerçants, travailleurs et visiteurs du centre-ville. » 

 

L’immobilier est définitivement bien plus que de la brique et du béton : il intègre désormais le bien-être des usagers, la flexibilité, la mobilité et le développement durable. 

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