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La gouvernance des petites copropriétés divises au Québec

La chercheuse Micheline Renault et le statisticien Patrick Coulombe réalisent une première étude sur le sujet.

C’est l’expérience vécue par Micheline Renault, professeure au Département des sciences comptables, qui l’a menée à s’intéresser à la gouvernance des petites copropriétés. Propriétaire d’une unité dans une petite copropriété, elle a été confrontée à des décisions discutables du conseil d’administration qui ont chambardé pendant des années la vie de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Alors qu’elle devait acquérir une unité dans une copropriété voisine – mais les règles du marché étant ce qu’elles sont – elle a finalement choisi d’acquérir, un mois plus tard, une unité semblable, mais dans l’immeuble d’à côté.  À un mois d’intervalle, cette décision a entrainé des répercussions importantes sur sa qualité de vie et sur son budget, les coûts d’occupation devenant disproportionnés par rapport à l’immeuble voisin où tout se passait bien. Pourtant, les deux immeubles étaient en tous points semblables à l’exception de l’administration (syndicat, assemblée des copropriétaires et conseil d’administration) qui était spécifique à chacun.

« Je suis CPA et je m’intéresse à la gouvernance des organisations. Par rapport à ce que je connais et à ce que j’enseigne, je constatais que la structure légale des copropriétés divises, pensée pour des grandes organisations, était source de facteurs de risques spécifiques pour les propriétaires d’unités dans les petites copropriétés divises »  Micheline Renault

À la suite de ce constat, elle a communiqué avec le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Conscients des observations et des problèmes que soulevait la chercheuse, ils ont tout de suite démontré leur intérêt à collaborer.

« Faites le test, allez dans une réception et prononcez le mot « copropriété », les histoires que les gens racontent sont sans fin »   Micheline Renault

Le projet de recherche de Micheline Renault incluait un questionnaire que le RGCQ a accepté de transmettre à ses membres. En collaboration avec Patrick Coulombe, statisticien à l’UQAM, ils ont défriché méticuleusement les données que plus de 325 membres ont généreusement fournies.

Faire avancer les connaissances pour faire changer les choses

L’étude définit une petite copropriété divise comme une copropriété comptant moins de 21 unités, le groupe le plus important de cette strate comptant moins de 10 unités (on peut notamment penser aux plex montréalais). Loin d’être marginales, les petites copropriétés représentent 90 % du parc immobilier en copropriété au Québec. Les grands ensembles d’habitation (par exemple les tours du centre-ville de Montréal) représentent quant à eux, l’autre 10 %. Au Québec, les règles de gouvernance pour ces deux types d’habitation sont les mêmes.

Les résultats de l’étude indiquent que ce ne sont pas les caractéristiques architecturales ou la disparité entre les unités qui influencent le niveau de risque personnel et financier d’un copropriétaire, mais plutôt la compétence (notamment l’intégrité et l’éthique) du conseil d’administration. Si du côté des grands ensembles les critères de compétence d’un conseil d’administration sont plus applicables, il n’est pas de même pour les petites copropriétés qui ne disposent que d’un nombre limité, aux compétences limitées, de candidats au poste d’administrateur. De plus, le risque que l’intérêt personnel des administrateurs prime sur l’intérêt collectif dans un environnement décisionnel clos est difficile à cadrer. 

L’étude a ainsi établi un lien significatif entre le profil du conseil d’administration et les problèmes en petite copropriété divise. Plus précisément, la diligence dans la prévention de la dégradation de l’immeuble, la répartition des coûts des travaux entre les unités, le bruit, les relations entre les copropriétaires et les relations entre les copropriétaires et les administrateurs sont fortement corrélées avec le profil du conseil d’administration. En d’autres termes, les chercheurs montrent que la compétence du conseil d’administration a un fort impact sur les problèmes et les risques personnels et financiers encourus dans les petites copropriétés divises.  

Les deux chercheurs mettent en évidence l’importance d’un bon conseil d’administration pour réduire les tensions, les frustrations et les risques spécifiques des propriétaires ayant acquis une unité dans une petite copropriété divise. Ils soulignent enfin la nécessité de continuer à explorer des modèles de gouvernance plus adaptés pour ces petites copropriétés, des mécanismes d’intervention rapides et abordables pour les copropriétaires qui s’estiment lésés ainsi que l’impératif de mieux outiller les administrateurs par le truchement de formations obligatoires plus adaptées au modèle des petites copropriétés.

Une étude réalisée par Micheline Renault, Dr ès. sc., MBA, CPA et professeure au Département des sciences comptables et Patrick Coulombe, statisticien, UQAM

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